Immobilienbesteuerung

Frühzeitig planen und Steuern sparen

Immobiliengesellschaft oder Privatperson

Bei der Übertragung von Immobilien kann es zu Überraschungen kommen. Neben schenkungsteuerlichen Themen kann auch Grunderwerbsteuer entstehen. Dabei ist sowohl eine Immobiliengesellschaft als GmbH & Co. KG, GmbH oder GbR als auch eine Privatperson betroffen. Auch umsatzsteuerliche Themen wie die Vorsteuerberichtigung spielen eine Rolle.

Immobiliengesellschaften

Immobilien können in Personen- oder Kapitalgesellschaften verwaltet werden. Meist im Rechtskleid der GmbH & Co. KG oder GmbH. Für kleinere Immobilienbestände werden Grundstückgemeinschaften als GbR organisiert. Bei der Veräußerung von Unternehmensbeteiligungen kann ungewollt Grunderwerbsteuer entstehen. Daher sollte stets vor der Veräußerung/Übertragung geprüft werden, ob der Vorgang Grunderwerbsteuer auslöst.

Die GmbH & Co. KG kann als vermögensverwaltende Gesellschaft konzipiert werden. Dadurch ergeben sich viele Vorteile. Neben der Möglichkeit zur steuerfeien Veräußerung nach einer 10 jähriger Haltefrist fällt keine Gewerbesteuer auf Gewinne an. Auch die Vermeidung einer Veräußerungsgewinnbesteuerung bei einer gewerblichen GmbH & Co. KG ist möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Rücklage gebildet werden. Durch eine gezielte Gestaltung ist eine Übertragung der Rücklage auf andere Unternehmen möglich.

Werden ausschließlich Immobilien und Kapitalvermögen verwaltet, kann bei einer gewerblichen GmbH & Co. KG oder GmbH die Gewerbesteuer vollständig reduziert werden. Dadurch sinkt die laufende Steuerbelastung einer GmbH auf rd. 15,83 %. Die Liquidität steigt und Sie sparen bis zu 25 % Steuern verglichen mit Privatvermögen.

Im Rahmen einer gewerblichen Immobilienvermietung kann eine Option zur Umsatzsteuer bereits in der Bauphase erfolgen. Der daraus resultierende Vorsteuerabzug reduziert Ihre Baukosten und sorgt für liquide Mittel. Eine Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden sollte laufend überwacht und dokumentiert werden. 

Privatpersonen

Bereits vor der Anschaffung einer Immobilien sollten Sie sich über mögliche Sonderabschreibungen informieren. Sind Außenanlagen oder Betriebsvorrichtungen vorhanden, empfehlen wir eine Trennung im Notarvertrag. Eine Einbauküche wird bspw. kürzer als das Gebäude abgeschrieben. Dadurch können Steuern gespart werden. Nach der Anschaffung wird der Kaufpreis auf das Gebäude und das Grundstück sowie Außenanlagen aufgeteilt. Da der Grund und Boden nicht abgeschrieben wird, sollte eine optimale Verteilung des Kaufpreises erfolgen.

Vorsicht bei Sanierungen!
Investieren Sie mehr als 15 % des Kaufpreises innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung, können Sie die Aufwendungen nicht mehr direkt steuerlich geltend machen. Zusätzlich sollten Sie als Vermieter die Bauabzugsteuer nicht außer acht lassen. 
 
Gerne beraten wir Sie und erstellen Ihre Einkommensteuererklärung.